(一)
      
       今年4月份以來，在國家宏觀調控之下，我國房地產開發增幅的各項指標逐月平穩下行，增長速度得到了有效控制。據國家統計局公布的資料顯示，今年1至8月份——全國房地產開發投資為7185億元，同比增長28．8％。其中，商品住宅完成投資5580億元，增長27．7％；辦公樓和商業營業用房完成投資分別增長了30．9％和37％。
      
       全國累計完成房屋竣工面積1．4億平方米，同比增長11．6％。其中，商品住宅竣工面積1．15億平方米，增長10．5％；辦公樓和商業營業用房竣工面積分別增長了18％和18．2％。
      
       全國商品房新開工面積為3．69億平方米，同比增長13．7％，增幅同比回落17．5個百分點。其中，商品住宅新開工面積為2．96億平方米，增長12．2％；辦公樓和商業營業用房新開工面積增長速度分別為24．5％和19．2％。
      
       全國房地產開發企業到位資金10218億元，同比增長31．6％。其中，國內貸款2112億元，增長8．9％，增幅同比回落近50個百分點；企業自籌資金3117億元，增長36．3％；定金及預收款4184億元，增長46．7％。
      
       全國商品房空置面積截至8月末為9695萬平方米，同比下降0．8％。其中，空置時間在1年以上的商品房面積為5670萬平方米，所占比重為58．5％。
      
       由上述可以得到兩個印象：一是房地產開發各項指標增幅減??；二是商品房的開發投資、竣工面積、新開工面積等仍保持了相當大的增幅。這意味著商品房的供應量仍會有較大的增加，同時還有大量空置房可供選購。
      
       而目前引起各方關注的則是商品房價格的大幅上升。今年1—8月，全國商品房平均銷售價格為2749元／平方米，同比提高13．5％。其中，商品住宅平均銷售價格為2525元／平方米，提高11．2％。分地區看，東部地區商品房平均銷售價格達到3421元／平方米，同比提高15％；中、西部地區商品房平均銷售價格分別為1672元／平方米和1700元／平方米，分別提高了14．7％和7．7％。
      
       (二)
      
       下面著重討論一下價格問題。
      
       第二次世界大戰后，物價上漲成為世界各國普遍、持續和最重要的經濟問題之一。西方經濟學家關于物價上漲的理論主要有3個派別：
      
       1、“需求拉起”理論。即由于社會總需求超出社會總供給，“太多的貨幣追求太少的貨物”，以致發生物價上漲。
      
       2、“成本推進”理論。即由于工資和利潤的提高，使成本增加，導致物價上漲。
      
       3、“供求混合”理論。該派認為，“需求拉起”確實使物價上升，但是，工人因此而調整工資，不算“成本推進”，只有工人首先提高工資，然后使物價上漲才是“成本推進”。當工資增長率等于勞動生產增長率時就沒有“成本推進”，只有“需求拉起”。
      
       (三)
      
       商品價格是商品需求的決定性因素。一般規律是，價格越低，需求量越大；價格越高，需求量越小。
      
       其中，對于一些可以互相替代的商品來說，甲種商品的價格變動會影響到乙種商品的需求。例如，房屋可以出租或出售，如果租金便宜到一定程度，便會影響購房的需求，反之亦然。又如，高檔住宅與普通住宅的價格相差懸殊，人們對后者的需求往往超過對前者的需求。而假設普通住宅的價格不變，高檔住宅的價格下降到一定程度，或者高檔住宅的價格不變，普通住宅的價格上漲到一定程度，都會影響到對兩者的需求。
      
       當然也有例外，有的商品價格越下降，需求量就會越小，例如珠寶首飾就是這樣。佩戴珠寶首飾，象征著一定的身價和地位，另外它還有保值增值的效用，如果價格下跌，失去了上述效用，人們自然不會再去買它。高檔住宅商品就多少帶有這種性質。
      
       還有一些商品，價格越高，需求量就會越大。不僅像古董字畫等這些高端商品存在這樣的情形，有些普通商品也會出現這樣的情況。19世紀，英國經濟學家吉芬在研究愛爾蘭的土豆銷售情況時發現，當土豆價格上升時，對它的需求量也上升，而土豆價格下降時，需求量也下降，經濟學家們將其稱為“吉芬之謎”。原來，當人們收入減少時，窮人們只好更多地選擇土豆這種廉價食品；而需求的增加，又刺激了土豆價格的上升。但雖然如此，窮人們仍然只能多吃土豆，于是就發生了價格上升，需求反而增加的現象。
      
       中低價住宅商品也多少帶有這種性質。當人們的收入水平還不高的時候，只好選擇中低檔住宅，這類住宅因“需求拉起”而漲價，雖然如此，中低收入者仍只能選擇中低檔住宅。
      
       (四)
      
       反過來，商品需求又決定著商品價格。一方面，需求會刺激價格上漲，尤其是在供小于求的情況下；另一方面，需求又制約著價格上漲。表現在三個方面，也可以說是三道閘門：
      
       第一道閘門是“供求關系”。如果需求小于供給，則價格上漲就失去了市場基礎。
      
       第二道閘門是“均衡價格”。即在供求基本平衡的情況下，只有當消費者為購買一定的商品所愿意支付的需求價格與生產者為提供一定商品量所愿意接受的供給價格相一致時(這在經濟學中稱為“均衡價格”)，生意才能成交。事實上，需求價格與供給價格的磨合是有相當空間的，這就有了討價還價的余地。
      
       第三道閘門是“購買力”。既有購買的愿望，又有支付的能力(包括現實支付能力，以及通過貸款等方式將未來支付能力轉化為現實支付能力)，才能形成實實在在的購買力——有效需求。
      
       在出現需求大于供給(如目前的中低價住宅供不應求)的情況下，固然會刺激價格上漲，但也會有第三道閘門(購買力)管住它。如果供給價格超過了消費者的支付能力，那么就會形成有價無市，迫使供給價格進行調整。
      
       (五)
      
       購買力又取決于國民收入水平，即國民生產總值。從廣義上說，國民收入與國民生產總值是從分配和生產兩個不同的角度來反映一定時期(例如1年)物品與勞務的流動總量的。易言之，兩者是等同的。
      
       如果循著這個邏輯，價格的變化，歸根結蒂是取決于國民經濟增長的變化，那么，只要經濟持續上升，價格就會隨著上升。
      
       (六)
      
       這幾年，我國房地產商品價格逐年上漲，主要是在國民經濟增長(即國民收入增加)的宏觀背景下，“需求拉起”和“成本推動”這兩種因素復合作用的結果。因此，我們在預測房地產商品價格的變動趨勢時，也主要應從這兩個因素著眼。
      
       隨著國民經濟的增長，價格亦會正常上漲，這已是常識問題。而縱觀當前的購房需求，大致可分為三種性質：
      
       第一種是主動購房需求。如無房戶購房自住，現住房窄小需改善居住條件，城市化中增加的城市人口的購房需求等等。這類需求者亦可稱“用家”。
      
       第二種是被動購房需求。如各項建設項目中的拆遷安置購房，因這種購房需求是拆遷引起的，故對購房者來說是被動行為。
      
       第三種是誘動購房需求。例如在轉售獲利的誘使下，購房后專門用于出售或出租等等。其中購房后出售獲利的亦可稱“炒家”。
      
       這三種需求加在一起，就容易造成需求增長過快，超越了國民經濟發展水平的允許。面對這種需求增長過快的壓力，要按照不同情況，區別對待。例如，對第一種自住購房需求，應盡量保證供給，尤其要增加中低價商品住宅的供給。對第二種被動購房需求，要通過調控拆遷規模來調控這類需求，正確引導，量力而行，不搞超越國力的大拆大建。對第三種投資購房需求，則是要加以抑制的。
      
       (七)
       人們的預期也會影響需求。如果某種商品行情看漲，需求量將會增加；反之，如果某種商品行情看跌，需求量將會減少。
      
       問題是，這種需求量最終也要受消費者購買力的制約。當價格上漲超過了購買力水平，就會出現“有價無市”的現象。因此，決定價格的最根本的因素是消費者的支付能力?！邦A期”只是價格變化的因素之一，而且它不是決定性因素。
      
       (八)
      
       已如上述，盡管進行了宏觀調控，今年商品房的供給仍會大于去年，而從引導合理需求來看，又采取了控制城市的拆遷規模、減小被動需求，以及抑制投資性購房等措施，應該說是緩解了供需矛盾。但為什么房價反而大幅上升呢?主要是以下幾個因素仍在起作用：
      
       一是正常上漲因素。例如，國民經濟(國民收入)的持續增長，商品房品質和成本的提高等等。
      
       二是非正常上漲因素。例如長期存在的商品房結構性矛盾，導致中低價位住宅供不應求；人們對商品房價格的預期，擔心宏觀調控會減少商品房供應，土地供應制度改革會減少開發用地供應等等。此外，調控政策的滯后效應，也會導致需求短時間內難以趨緩。
      
       因此，當務之急是要把商品房價格控制在正常上漲的范圍之內，采取切實措施消除非正常上漲因素。
      
       其中包括：1．從立項政策、土地供應政策、信貸政策、稅收政策等方面來合力解決商品房結構性矛盾，緩解結構性的供不應求狀況；2．及時向消費者提供市場信息，科學地、正確地進行市場理性引導，摒棄盲目預期的消費和投資心理；3．進一步抑制一手房和二手房交易中的過度炒作行為。
      
       (作者：中國房地產及住宅研究會副會長兼秘書長 張元端)