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2005-12

普爾特：地產“標桿”的運營法則

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文/江南雨　　今年，宏觀調控、政策緊縮，讓國內的房地產企業可謂眉頭緊皺、“噴嚏”連連，而同樣在樓市跌宕起伏的美國，卻有這么一個房產開發公司，它在半個多世紀里不僅年年盈利，而且年平均營業收入增長率始終維持在20%以上，10年間股票的投資回報是同期大盤指數的2倍。它就是名列美國4大房產商之首的普爾特住宅公司。　　2003年，普爾特的業務遍及全美27個州、48個城市，同時在建項目達70個。在這一年，普爾特共賣掉了3萬多套住宅，實現銷售額90億美元。在全球房產業，普爾特已被公認為名副其實的標桿公司。這些數據中的任何一個，放在中國市場都可堪稱為奇跡，值得國內的企業認真研究與深刻學習。這里，我們不妨就來領略一番異域產業大亨普爾特的運營法則?！　〔①弻崿F做大做強夢　　在美國，房地產的核心是金融運作而非開發營建。無論是金融大鱷摩根大通，還是投行泰斗摩根士丹利，都離不開來自于房地產的盈利貢獻?！　《鳛樯鲜泄镜钠諣柼兀]有把主導權交給資本雄厚的公眾基金，而是靠“吃小魚”的收購兼并方式做大公司規模，鞏固自己的市場占有率?！　?998年，普爾特先后以股權收購了田納西的拉德諾房屋公司和佛羅里達的迪佛士住宅建筑公司。1999年，又以現金買下了黑石公司的老年住宅業務。而最大的手筆出現在2001年7月，普爾特一舉收購了全球最大的老年住宅開發商德爾韋伯公司，從而登上了美國最大房地產公司的寶座。 個性營銷源于細分客戶　　世界上幾乎沒有其他房產公司能像普爾特那樣對客戶如此進行細分。普爾特將美國的房地產市場細分為首次置業、首次換房、二次換房和活躍長期置業四大塊，在此基礎上又確立了11個標準的目標客戶群體，根據每一群體的不同需求提供不同的住宅。　　這種將模塊化開發和產業化建造糅為一體的策略，在很大程度上節約了營運成本，同時規避了銷售風險，普爾特也由此成為全美唯一一家在上述所有細分市場中均能提供主流產品的房產商?！　∽鳛橐粋€有遠見且反應靈敏的公司，普爾特提供的這種“量身定制”的個性化服務備受客戶贊賞。不僅在房屋開發上，就是在抵押貸款服務上公司也力求為購房者提供各種類型的貸款產品，以滿足客戶的不同需求。 終身服務締造忠誠客戶群　　客戶對品牌的忠誠度如何，往往是房產商在日益激烈的市場競爭中能否保持勝利天平的最終砝碼，普爾特能連續52年保持盈利的輝煌業績，忠誠的客戶功不可沒?！　RM是一種被廣泛用于計算客戶生命周期的方法，房產商也將其作為維護客戶關系的重要手段。通過運用CRM，普爾特發現客戶往往更在乎房屋建成后的保養維護，從而得出結論：服務不應僅限于置業過程的初級階段，而是終生服務的概念?！　≡谡J準這是抓住客戶、維護客戶關系的最佳切入點后，普爾特大膽地指導客戶如何去發現工程中出現的問題，比如教他們及時發現水管裂縫，以及如何尋找墻體滲水的部位等。這種又被稱為“預防接種”式的服務為普爾特贏得了大量忠誠的回頭客。　　在產業的加快發展、科學發展問題上，一直以來，安建利認為，“科學發展觀對企業來講，并不是簡單地追求一種規模上的無限擴大，相反，在自身擁有良好產業背景和產業基礎的前提下，進而實現“質”的提升，才是一個企業追求的致真境界?！毖酝庵?，就是使企業在產業發展領域上的優勢更加明顯，影響力更加突出，真正實現“大到強”的轉變。在高科集團穩步實現由“穩定，發展，理順關系”向“穩定，發展，盤活資源”的根本性蛻變的戰略進程中，或許普爾特的這些寶貴經驗和成功做法，可以幫助我們換一種思路看待問題，多一種辦法找尋出路，更好地集中優勢資源、優化產業結構、進而從根本上實現存量資產的盤活，真正實現優勢產業由“大到強”的偉大蛻變。

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2005-12

《華商報》“西安小區十大好管家”評選活動揭曉

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《華商報》“西安小區十大好管家”評選活動揭曉高新物業榮獲“西安小區十大好管家”稱號 　　12月1日上午，《華商報》發起、主辦的物業管理系列報道、評選活動揭曉。在《華商報》社，高新物業總經理張曉東從陜西省物業管理協會會長張全笙手中莊嚴地接過了“西安小區十大好管家”的獎牌。本次“西安小區十大好管家”評選活動是華商報社在全市范圍開展的，以隨　　報發放調查表、熱線電話、網上投票等方式向廣大業主收集推薦出色的小區物業管理公司，經最終統計得來的?！　〗陙恚貏e是在二00五年的工作中，高新物業堅持“以提升服務品質為中心，保障安全，科學管理，積極經營，溫馨服務”，認真落實“溫馨服務年”的工作主題，細化服務標準，完善服務流程，強化內外監督，各項工作取得了長足進步，與廣大業主的關系更加親密融洽，知名度、美譽度均大為提高。

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2005-12

高科集團二○○六年計劃預算工作進展順利

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通訊員 王普哲　　根據西安高科（集團）公司2006年計劃預算工作安排，各項工作按照計劃有效開展，在順利完成第一階段工作任務的基礎上，集團公司2006年計劃預算編制工作進入正式編制階段?！　?1月30日，西安高科（集團）公司2006年度計劃預算工作布置會在高新國際商務中心召開。會議由集團公司總會計師宮蒲玲主持，集團各下屬公司負責計劃及財務管理工作的主管領導和負責經營、計劃、財務的部門負責人及有關工作人員都參加了會議。　　宮蒲玲說，2006年計劃預算管理工作應遵循集團公司“以細節管理為切入點，貫徹“一個堅持、三個創新、四個深化”的工作方針，通過重點實施八項工作，進一步增強核心競爭力”的指導思想。集團公司各級計劃預算管理委員會要按照集團要求高度重視并認真組織好2006年計劃預算編制工作，繼續貫徹“一個落實、兩個確立、五個強化”。堅決落實執行集團公司“穩健經營、科學管理”的經營理念；確立外延和內涵相結合、重點挖掘企業內部潛力的經營思路；確立集約化管理和精細化管理相結合的管理思路。實現集團公司戰略有效執行、資源合理配置、作業高度協同、經營持續改善、跨越式發展的目標。

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2005-12

高科物業喜獲“十大好管家”稱號

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通訊員 邵欣　　近日，由高科物業管理的高科花園住宅小區喜獲“2005年業主心目中的西安小區十大好管家”稱號?！　「呖苹▓@是一個已有十余年歷史的住宅小區，曾是西安商品房的代表作之一，也是西安第一家引入景觀概念、第一家實行專業化物業管理的小區。西安第一家社區足球俱樂部——“高科花園足球俱樂部”也是在這里成立，業主與物業管理公司溝通的橋梁——《花園月報》（現為《高科物業月報》）在這里創建，早在98年高科花園就獲得了建設部頒發的“優秀物業管理示范小區”這一物業管理行業的最高榮譽稱號，多年來又獲得了西安市、開發區所頒發的眾多獎項……　　十余年來高科物業一直以細致入微的服務在高科花園這個小區里默默地工作，使這個已有一定歷史的小區至今常新，高科物業真誠的服務也打動了在這里居住的每位業主，今年這個由《華商報》發起并由業主自己評選產生的“十大好管家”獎項就是對高科物業多年來高品質服務的最好見證。

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2005-12

切實做好冬季安全生產工作—高科集團召開安全生產工作會

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切實做好冬季安全生產工作高科集團召開安全生產工作會 通訊員 王新華　　11月30日，西安高科（集團）公司召開2005年第四季度安全生產工作會，會議由集團公司副總經理王梅主持，集團公司相關部門及下屬各公司主管安全生產的負責人參加了會議。 　　冬季是安全事故的高發期，結合近期全國安全生產的現狀，會上首先組織大家學習了高新區[2005]237號《關于切實做好冬季安全生產工作的通知》及相關文件，并通報了近期集團公司的安全生產檢查情況。會議要求各單位結合冬季安全生產工作特點，務必做好冬季安全生產運行的各項工作，堅決克服松散麻痹的思想，認真落實安全生產管理制度。安全責任要落實到人，腳踏實地的做好冬季安全生產工作，確保2005年安全生產工作各項指標的完成?！　h最后要求各公司做好2006年安全生產工作計劃，并針對冬春季節盜竊、搶劫案件多的特點，切實做好安全防范工作，嚴防各公司員工的人身傷害和財產損失，加強員工的交通安全意識，并做好節日期間的安全檢查。

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2005-12

"天地源.曲江華府"正式開工

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記者 許若青 王琳　　11月27日，在極富民俗氣息的舞獅和注入時尚元素的傳統中國鼓表演中，由天地源股份有限公司 開發的“天地源.曲江華府”開工儀式隆重舉行。 　　陜西省建設廳房地產處處長張繼剛、曲江新區管委會紀工委書記任西安、曲江新區管委會新城辦主任李耀杰、光大銀行西安分行副行長楊峻川、高科集團副總經理賈長舜、高科集團黨委副書記牛躍進、高科集團總經理助理、天地源股份有限公司董事長柳政、高科集團總經理助理祝社寧、高科集團總經理助理、天地源股份有限公司總裁俞向前、高科集團總會計師宮蒲玲、天地源股份有限公司副總裁及西安民生曲江房地產開發公司董事長楊斌等領導出席開工儀式。　　在開工儀式上，當嘉賓們為“天地源.曲江華府”進行 “潤石”和“厚土”時，參會的500名嘉賓不由鼓起掌來。 “潤石”和“厚土”，其寓意在于引曲江之水，濕潤代表“天地源•曲江華府”的奠基石，石塊通過圣水與大地接納、融合，合萬物之靈氣，集天地之精華，自然天成，渾然一體，非常貼切地詮釋了 “天地源.曲江華府”倡導的將建筑與歷史文脈、與靈慧地脈接納并融的“新中式”理念。　　11時整，隨著高科集團副總經理賈長舜宣布“天地源.曲江華府”正式開工的話音剛落，現場禮炮齊鳴，鼓樂震天，象征祥瑞的五色彩煙徐徐降臨，現場一片沸騰?！　￠_工儀式結束后，領導和嘉賓們饒有興趣地參觀了主辦方精心準備的 “新中式”建筑文化展，對“天地源.曲江華府”項目的開發理念和文化內涵有了更深入的理解?！　私猓疤斓卦?曲江華府” 總用地面積206畝，總建筑面積約21萬平方米，是天地源在曲江新區投資建設的高端住宅項目，致力于創造自然與人文和諧的優雅生活，榮獲2005中國魅力樓盤.文化地產10大樓盤和2006年最值得期待樓盤稱號。

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2005-11

楓林綠洲孔祥東音樂藝術幼兒園開園

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通訊員 王桐桐　　11月10日，天地源•楓林綠洲舉行孔祥東音樂藝術幼兒園開園典禮，高新區管委會、天地源公司領導與各路知名藝術家、教育家共同參加了此次活動。 　　在一陣五彩繽紛的禮炮聲中，楓林綠洲孔祥東音樂藝術幼兒園正式開園了。各界嘉賓在幼兒園老師的陪同下參觀了這所以藝術教育為特色，以自由、健康、創造為理念的全新教育機構?！　￠_盤兩周年，楓林綠洲贏得近3000戶家庭的厚愛與青睞，不僅因為其宣傳的親情新街區陽光的愜意生活，還有它能夠為業主提供國際化的教育環境。社區內處處可見陶冶孩子情操的科普景觀、運動場所，還配備特色藝術幼兒園——孔祥東音樂藝術幼兒園、國際小學——楓林綠洲小學，新街區的孩子不出家門就可以接受高素質的教育。

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2005-11

以精細化管理為切入點，全面推進戰略實施，實現跨越式發展

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安建利在高科集團經濟工作會議上強調以精細化管理為切入點，全面推進戰略實施，實現跨越式發展 特約記者 范夏　　11月22日，西安高科（集團）公司經濟工作會議在高科度假大酒店召開。會議由集團公司總經理兼黨委書記安建利主持，集團公司副總經理王梅、賈長舜，黨委副書記牛躍進，總經理助理柳政、祝社寧、俞向前，總會計師宮蒲玲及集團各職能部門負責人、各下屬公司總經理參加了會議?！　h緊緊圍繞回顧總結2005年集團公司各項工作和2006年工作思路、計劃兩大內容展開。安建利在會上做了重要講話。 　　安建利說，2005年是困難與機遇并存的一年，也是集團新的戰略運營體系實施推進的第一年，集團上下在“一個中心，四個保障，十個意識”的指導思想和“一個主線，兩個轉變，五個提高”的工作原則指引下，各項工作進展順利，在戰略推進、機制和體制建設、新項目建設、資源儲備、完善資金鏈、理順產權關系、思想工作作風建設等方面取得了一定的成績，并初步形成了以房地產為主業、現代制造業和區域服務業為兩翼的“一主兩翼”的產業格局，為2006年進一步推進集團戰略發展的實施和深化奠定了良好的基礎。　　安建利指出，2006年將是集團進一步強化推進新戰略運營體系、大力實施集團跨越式發展的一年?；仡?005年的工作，還存在很多問題和不足，因此2006年集團公司將以“細節管理”為切入點，深入貫徹“一個堅持、三個創新、四個深化“的工作方針，通過重點實施八項工作，　　進一步增強集團的核心競爭力，實現集團公司健康、穩定、科學、快速的發展?！　。ㄒ唬┮粋€堅持：就是繼續堅持貫徹“一個中心、四個保障、十個意識”的指導思想，全面深化集團發展戰略的完善和推進?！　。ǘ┤齻€創新：集團公司的發展，要始終強調機制和體制創新、制度創新和思想和工作作風創新?！　。ㄈ┧膫€深化：深化完善以市場為中心的經營機制；深化以效率為中心的管理體制；深化以效益為中心的資產結構調整；深化以學習為中心的企業文化建設?！　“步ɡ詈髲娬{，集團上下要以扎實的工作作風，良好的工作狀態，振奮的工作精神，出實效、出實招的工作效果，分析問題和解決問題的方法，認真學習、孜孜不倦的求知精神，確保全面完成05年下達的各項工作任務。同時要對06年的各項工作進行科學性、系統性的籌劃，為推進集團的跨越式發展奠定良好的基礎。　　會上，集團公司副總經理、黨委副書記、總經理助理、各職能部門負責人和各下屬公司總經理等分別結合各自部門（企業）就05年工作情況及2006年工作安排進行了交流和溝通。

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2005-11

促進家庭美德建設 創建田園都市“五好家庭”

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記者 高杰 通訊員 張毅　　近日，紫薇田園都市有21戶成為這個小區最令人羨慕的家庭，他們從已入住的4000多戶中脫穎而出，被評為田園都市2005年度“五好家庭”。　　紫薇田園都市一直以來倡導構建和諧的社區和健康、科學、文明的家庭生活，本次評選“五好家庭”活動，旨在弘揚家庭美德，也希望每個家庭能積極參與社區的各項文明建設的活動，做創建文明小區風尚的倡導者、實踐者和推動者?！　”敬卧u選活動采用業主自薦、物業公司和業主推薦，以家庭為個體，每戶限投一票的方式在全園區廣泛征集選票，最終有21戶家庭符合五好家庭的評選標準，被評為田園都市2005年度“五好家庭”?！　‘斕?，紫薇物業相關負責人親自上門，為21家業主頒發了榮譽獎狀和紀念品，為業主貼上了“五好家庭”的牌子，并聽取了業主對物業管理工作的意見和建議。

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2005-11

淺談房地產營銷中的情感傳播

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文/朱 彥　　還不見2005年的第一場雪,天氣就已變得干而冷。隨著北方地區供暖期的到來,室內室外分隔成兩重天。對北方地區而言，冬天里的春天是一種蕩漾在人們心頭的熱望?？墒潜P子大了，入住的戶少，為了確保這種春天般的溫暖，開發商往往要在這個采暖季補貼上百萬元?；仡櫧┠攴康禺a行業的熱鬧賣點:陽光房,飄窗,親水岸,附送花園,社區交流……不由地讓人深思,好房子究竟該承載著多少功能?且不論各家地產商在容積率,戶型,景觀,配套設施上的差異，幾近相同的關注點顯現出的卻是人們一種需求回歸:這就是顯性需求之上的隱性需求,功能性需求之外的情感需求?！　∪绻f顯性需求更多的集中在物質層面，隱性需求則更多的集中在精神層面，關注人們的體驗，關心消費者內心的情感訴求點。從傳播學的角度分析房地產的營銷思路，房地產不只在傳播一種生活方式，還在傳遞一種時代情懷。這一時代人們的生活狀況，情感特點與缺失，都會表現在對居所的功能需求中。比如大眾文化時代，文化平面化、娛樂化傾向讓“走進歷史，感受人文”的歷史感成為一種情感訴求；變遷社會中，懷舊與回味的情感本能，“重返街區，本然生活” 成為一種向往；城市飄泊，孤獨與虛無情結的滋長，讓“鄉村路帶我回家”成為一種懷念?！　∫虼?，好房子是能給人帶來溫暖感的。這溫暖不只是要求冬暖夏涼的保溫,還有對私密性、安全感，更有對陽光、泥土、自然的親近、對簡單適度的人際交流的渴求?！　炐愕姆康禺a開發商是敏感和善解的。這善解不只是關注，更在于準確把握時代人群的特質。當我們的城市外延不斷擴展，大量的人群被批量化地聚集在城市，人們的居所從腳踏實地的屋子到三維的空間分隔的變遷，人類社會也從一個“天涯若比鄰”的社會轉向了一個“比鄰若天涯”的社會，過著有“居”而無“家”的生活。人們猶如無根浮萍，隨遇而安，四處飄零，尋求著“機遇”。也許正因如此，人們對居所的要求絕不是水泥森林里的一個棲身的小方格，生態、運動、陽光，盡管擷取的只是人們情感訴求中的某幾個點，都不期而遇地表達著一種關照、交流、親情、友情的需要。沒有人會喜歡上冰冷水泥的鋼筋混合體，有情眾生需要的是更多的關懷和愛護，重新發現生活中人本需求的真諦?！　『梅孔?，能夠給人提供最佳生活品質和可以傳承的投資價值，因此房地產營銷不僅要傳播一種生活方式，更要讓房屋回歸到實現先進生活的載體的情感需求傳播中。（作者單位：天地源股份有限公司）